Kauf von Vermögen aus der Insolvenz auf eigene Gefahr des Käufers

19.03.18
Kauf der Immobilie aus der Insolvenz

Informationspflicht des Verkäufers beim Verkauf

Bei einem Verkauf französischen Rechts obliegt dem Verkäufer eine Informationspflicht gegenüber dem Käufer in Bezug auf die wesentlichen Eigenschaften der zu verkaufenden Immobilie. Wenn der Verkäufer dieser Pflicht nicht nachkommt, muss er den Käufer entschädigen, indem er Schadensersatz zahlt.

Vor kurzem hat der französische Kassationshof in einem Urteil vom 21.12.2017 über die Frage entschieden, ob diese allgemeine Pflicht, die auf alle Kaufverträge Anwendung findet, auch vom Insolvenzverwalter zu beachten ist, falls der Verkäufer, der vom Insolvenzverwalter vertreten wird, sich in Insolvenz befindet.

Verkauf eines Grundstücks ohne endgültige Baugenehmigung im Rahmen einer Insolvenz

Im vorliegenden Streitfall war eine französische Immobiliengesellschaft bürgerlichen Rechts (société civile immobilière, kurz SCI) Gegenstand einer Insolvenz mit dem Ziel einer Abwicklung. Am 11.04.2008 hatte der Insolvenzrichter den Verkauf von verschiedenen Immobilien an einen Käufer angeordnet, die Teil des Vermögens der SCI in Abwicklung waren, darunter mehrere Grundstücke. Der Verkauf sollte am 30.06.2008 vor einem Notar stattfinden.

Am 30.06.2008 erscheint der Käufer nicht zur Unterzeichnung der Notarurkunde. Der Sonder-Bevollmächtigte und der Insolvenzverwalter der SCI klagen den Käufer also vor Gericht ein, um ihn zur Zahlung des Kaufpreises zu verpflichten.

Im Rahmen seiner Verteidigung forderte der Käufer Schadensersatz vom Insolvenzverwalter. Der Käufer war in der Tat der Meinung, dass der Insolvenzverwalter ihn nicht über das Risiko unterrichtet hatte, dem er sich mit dem Erwerb aussetzte. Er kaufte ja Grundstücke, für die die Gesellschaft in eine Baugenehmigung erhalten hatte, deren Widerspruchsfrist für Dritte jedoch noch nicht abgelaufen war. Somit war die Baugenehmigung zum Zeitpunkt des Verkaufs noch nicht endgültig. Der Käufer war der Meinung, dass er hätte darüber informiert werden müssen, dass die Baugenehmigung möglicherweise nicht endgültig erteilt wurde, was sich auf den von ihm geplanten Nutzen der gekauften Grundstücke auswirkte: Er wollte eine Steuerbefreiung erreichen, die strengen Auflagen unterliegt. Er betonte ebenfalls, dass der Insolvenzverwalter den Erhalt einer Bescheinigung, dass Dritte der Genehmigung nicht widersprechen, hätte abwarten müssen, bevor er die Grundstücke zum Verkauf anbietet.

Das Berufungsgericht hat dem Käufer Recht gegeben und den Insolvenzverwalter der SCI, wie es für alle Verkäufer üblich ist, zur Zahlung von Schadensersatz auf der Grundlage von Artikel 1147 der frz. Zivilprozessordnung verurteilt.

Der französische Kassationshof wählt hingegen nicht den gleichen Weg und hebt das Urteil des Berufungsgerichts auf. Der Kassationshof ist in der Tat der Meinung, dass der Insolvenzverwalter im Rahmen einer Abwicklung keiner Informations- oder Beratungspflicht gegenüber dem Käufer der Immobilie, welche in beiderseitigem Einvernehmen (mit Ausnahme von Auktionen) erworben wird, unterliegt. Somit schlägt der Kassationshof eine Bresche in die allgemeine Informationspflicht gegenüber dem Käufer.

Eine neue Ausnahme bei den Rechten der Käufer spezifisch für Insolvenzverfahren

Zuvor hatte der Kassationshof bereits in einer Entscheidung vom 4.5.2017 zugunsten einer Gesellschaft in Insolvenz und deren Insolvenzverwalter entschieden. Das Gericht hatte dem Käufer einer Immobilie von einer Gesellschaft in Abwicklung einen Rechtsweg verschlossen mit der Begründung, dass er sich nicht auf die arglistige Täuschung berufen kann, um den Verkauf rückgängig zu machen.

In diesem neuen Urteil vom 21.12.2017 verschließt der Kassationshof dem Käufer einen weiteren Rechtsweg, so dass letzterer dem Insolvenzverwalter nicht mehr zur Last legen kann, ihn nicht ausreichend informiert zu haben.

Diese Einschränkung wird scheinbar durch die Tatsache gerechtfertigt, dass der Insolvenzverwalter nicht als Immobilienverkäufer für die Gesellschaft in Abwicklung zu betrachten ist und dass diese Aufgabe des Verkaufs nur einen Teil seiner Aufgaben zur Abwicklung darstellt. Des Weiteren ist es im Interesse des Vermögens der Gesellschaft in Insolvenz, dass die Maßnahmen zur Abwicklung in einem möglichst kurzen Zeitraum durchgeführt werden.

Dies könnte jedenfalls dazu führen, dass ein potentieller Käufer seinen Entschluss überdenkt, und negative Folgen für die Gläubiger der Gesellschaft in Insolvenz haben, deren Forderungen vom Verkaufspreis hätten beglichen werden können.

Kann die Reform des Schuldrechts diese Rechtsprechung in Frage stellen?

Das französische allgemeine Vertragsrecht wurde 2016 durch die Verordnung Nr. 2016-131 reformiert. Ein neuer Artikel des französischen Zivilgesetzbuchs (Art. 1112-2 des Code civil) bekräftigt mit Nachdruck die Informationspflicht in Bezug auf Verträge. Ohne ein künftiges und eindeutiges Gerichtsurteil zu diesem Thema ist es nicht möglich, von diesem Urteil vom 21.12.2017 abzuleiten, ob der Insolvenzverwalter für die nach der Reform des Vertragsrecht abgeschlossenen Verkäufe von der Informationspflicht befreit ist oder nicht.

Françoise Berton, französische Rechtsanwältin

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Bild: FineBokeh

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