Der Vermieter darf die Änderung der im gewerblicher Mietvertrag festgelegten Tätigkeit ablehnen

Antrag des Mieters auf teilweise Umwidmung eines Geschäftsraumes in Frankreich

Gemäß Artikel L. 145-47 des französischen Handelsgesetzbuches hat der Mieter, der seiner Tätigkeit, die er bereits in den gemieteten Räumen betreibt, eine mit ihr „zusammenhängende oder sie ergänzende“ Tätigkeit (activité connexe ou complémentaire) hinzufügen will, dem Vermieter einen Antrag auf „Teiländerung“ (demande de déspécialisation partielle) vorzulegen.

Der Vermieter verfügt dann über eine Frist von zwei Monaten, um den Mieter zu informieren, „ob er die zusammenhängende und ergänzende Eigenschaft dieser Tätigkeit bestreitet“.

In einem Urteil vom 09.02.2017 hat sich der Kassationshof über eine Streitigkeit zu diesem Thema zwischen einem Unternehmen und dessen Vermieter nach französischem Recht ausgesprochen. Letzterer hatte nämlich den Antrag des Mieters auf teilweise Umwidmung abgelehnt.

Hinzufügung der Verkaufs- und Reifenmontage-Tätigkeiten zur Tätigkeit einer Reparatur-Werkstatt

Das Unternehmen hatte Geschäftsräume in Frankreich für die Tätigkeit der „Wartung und Reparatur von Automobilfahrzeugen“ ab dem 19.02.1996 angemietet. In diesem Mietvertrag war insbesondere vorgesehen, dass der Mieter sich zur Unterlassung der Entwicklung von Tätigkeiten in Bezug auf Reifen verpflichtete. Als Gegenleistung gewährte der Vermieter ihm den „Alleinvertrieb und den Wettbewerbsverbot“ bzgl. der „Verkaufs- und Montage-Tätigkeiten aller Einzelteile in Bezug auf Fahrzeug-Auspuff und -Dämpfung“.

Fast acht Jahre später, am 07.01.2004, informierte das Unternehmen seinen Vermieter über seinen Wunsch, seine Tätigkeit auf „den Verkauf und die Montierung von Reifen“ auszuweiten.

Die Ablehnung des Antrags durch den Vermieter ohne Begründung

Per Schreiben vom 03.03.2004 informiert der Vermieter das Unternehmen über seine Ablehnung dieser Tätigkeitsausweitung, ohne jedoch die Gründe anzugeben.

Das Unternehmen ist der Ansicht, dass die Tätigkeitsausweitung mit seiner vorherigen Tätigkeit zusammenhängt und diese ergänzt. So erhebt es gegen den Vermieter Klage, um die Genehmigung der zusätzlichen Verkaufs-, Montage- und Reparatur-Tätigkeit in Bezug auf Reifen innerhalb der angemieteten Räume zu erreichen.

Das Unternehmen hat ebenfalls auf die Nichtigkeit der Mietvertragsklausel geklagt, nach der ihm die Tätigkeit in Bezug auf Reifen innerhalb der Geschäftsräume untersagt wurde.

Da seiner Klage auf Berufungsebene nicht stattgegeben wurde, ist der Mieter vor dem Kassationshof in Revision gegangen.

Dabei hat das Unternehmen an die Bestimmungen vom Artikel L. 145-47 vom Handelsgesetzbuch erinnert, wobei es der Ansicht war, dass der Vermieter den vom Gesetz auferlegten Formzwang zu beachten hatte und dass er dem Mieter die Gründe zur Bestreitung der zusammenhängenden oder ergänzenden Eigenschaft der gewünschten Tätigkeitsausweitung bekanntzugeben hatte. So führte das Unternehmen auf, dass der Vermieter sich nicht damit begnügen konnte, seine Ablehnung entgegenzusetzen, ohne dessen Gründe anzugeben.

Der Vermieter von Geschäftsräumen muss die Ablehnung der Tätigkeitserweiterung nicht begründen

Nachdem er festgestellt hatte, dass der Vermieter seine Ablehnung „eindeutig und unmissverständlich“ bekannt gegeben hatte, hat der Kassationshof die Klage des Unternehmens verworfen und dabei angegeben, dass der Vermieter seine Ablehnung nicht zu begründen hatte.

Diese Auslegung scheint über die Bestimmungen des Artikels L. 145-47 des Handelsgesetzbuches hinauszugehen und somit ganz neu zu sein. Tatsächlich hatte der Kassationshof vorher eine Rechtsprechung entwickelt, nach der „eine Wettbewerbsverbotsklausel nicht zur Folge haben kann, dem Mieter die teilweise Änderung der im gewerblicher Mietvertrag festgelegten Tätigkeit zu verbieten“.

Zur Bestimmung, ob es sich hierbei um ein Einzelfall-Urteil handelt oder noch weitere in dieser Richtung folgen werden, sollten die Urteile des Kassationshofes, die in dieser Hinsicht noch verkündet werden könnten, aufmerksam verfolgt werden.

Bis dahin ist es für den Vermieter ratsam, sich bei Ablehnung eines Antrages auf teilweise Umwidmung an die Bestimmungen des Artikels L. 145-47 des Handelsgesetzbuches zu halten und dem Mieter mitzuteilen, „ob er die zusammenhängende und ergänzende Eigenschaft dieser Tätigkeit bestreitet“.

Françoise Berton, französische Rechtsanwältin

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Bild: Karin&Uwe Annas