Covid-19 und Gewerbemieten: Kann die Zahlung ausgesetzt werden?

22.07.21
Aussetzung der gewerblichen Miete wegen covid-19
Covid-19 und Gewerbemieten: Kann die Zahlung ausgesetzt werden?

Die meisten Unternehmen, die Gewerbemieten zahlen, insbesondere solche, die Kunden empfangen, haben aufgrund der Schließung ihres Betriebs durch die Coronavirus-Krise mit finanziellen Schwierigkeiten zu kämpfen.  Dies erschwert natürlich die Zahlung von Gewerbemieten bei Fälligkeit.

Um die Strenge des Systems der Gewerbemiete für die Mieter zu mildern, haben die französischen Verordnungen Nr. 2020-316 vom 25.03.2020 und Nr. 2020-378 vom 31.03.2020 Hilfen für Unternehmen vorgesehen, die mit dem Coronavirus konfrontiert sind, und insbesondere die Möglichkeit einer Staffelung oder eines Zahlungsaufschubs für gewerbliche oder freiberufliche Mieten ohne Verzugsstrafen angeboten. Von einer reinen Abschaffung der Zahlungspflicht von Gewerbemieten war jedoch nie die Rede.

Es war daher mehr als wahrscheinlich, dass einige Mieter vor Gericht versuchen würden, die Aufhebung der Zahlungspflicht ihrer Gewerbemieten zu erwirken, wobei sie sich insbesondere auf Mechanismen des allgemeinen Rechts (höhere Gewalt, Einrede der Nichterfüllung oder gerichtsfreier Hoheitsakt) stützen. Das Berufungsgericht (Cour d’appel) Grenoble hat daher in seinem Urteil vom 5. November letzten Jahres (Nr. 16/04533) die Rolle des Aufklärers gespielt und zum ersten Mal über diese Frage entschieden.

Die gerichtliche Entscheidung ließ nicht lange auf sich warten: In der Tat waren die Richter von Grenoble der Ansicht, dass keiner der drei oben genannten Mechanismen es einem Mieter erlaubte, sich der Zahlung seiner fälligen Gewerbemiete während der auferlegten Schließungszeit zu entziehen.

Der Fall, der den Richtern des Berufungsgerichts Grenoble am 5.11.2020 vorgelegt wurde, bezog sich in der Tat nicht nur auf die Zahlung von Gewerbemieten während der verhängten Schließungszeit und auch nicht allgemein auf den Zusammenhang zwischen diesen Vertragspflichten und der Gesundheitskrise. Vielmehr handelte es sich dabei um einen älteren Streit zwischen einem gewerblichen Vermieter und einer Gesellschaft, die ein „Apart-Hotel“ betrieb – der Hintergrund: verspätete Mietzahlungen. Nachdem in erster Instanz ein Urteil ergangen war, war der Fall noch bei Eintritt der Gesundheitskrise von Covid-19 vor dem Berufungsgericht anhängig. Genau dies ermöglichte es dem gewerblichen Mieter, im Laufe des Verfahrens neue Argumente bezüglich der gesundheitlichen Krise vorzubringen.

Die Einrede des nichterfüllten Vertrages und der gerichtsfreie Hoheitsakt entbinden nicht von der Zahlung von Gewerbemieten.

Es ist anzumerken, dass die Argumente bezüglich der Einrede des nichterfüllten Vertrages und des gerichtsfreien Hoheitsaktes vom Gericht lapidar zurückgewiesen wurden.

  • Die Einrede des nichterfüllten Vertrages: Sie ist in den Artikeln 1219 und 1220 des französischen Zivilgesetzbuches vorgesehen. Die Berufungsrichter stellten lediglich fest, dass „der Gewerbemietvertrag die Zahlung des Mietzinses nicht von einer bestimmten Belegung der Räumlichkeiten oder von einer Belegungsrate abhängig gemacht hat“, so dass „nichts darauf hindeutet, dass der Kläger seine vertraglichen Verpflichtungen verletzt hat, wodurch es dem Mieter unmöglich wurde, die Grundstücke zu mieten und seinen Hotelbetrieb weiterzuführen.“
  • Der gerichtsfreie Hoheitsakt: Das Gericht ist noch schneller – und das aus gutem Grund –, wenn es daran erinnert, dass der gerichtsfreie Hoheitsakt nur die Beziehungen zu einer juristischen Person des öffentlichen Rechts und ihrem Vertragspartner betrifft.

Die Richter ziehen die höhere Gewalt in Betracht

Die Argumentation, die in Bezug auf die vom Mieter geltend gemachte höhere Gewalt unternommen wird, zieht mehr Aufmerksamkeit auf sich. Zur Erinnerung: Höhere Gewalt, die in Artikel 1218 des französischen Zivilgesetzbuches vorgesehen ist, liegt vor, „wenn ein Ereignis, auf das der Schuldner keinen Einfluss hat, das zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses vernünftigerweise nicht vorhersehbar war und dessen Auswirkungen nicht durch angemessene Maßnahmen vermieden werden können, die Erfüllung seiner Verpflichtung durch den Schuldner verhindert“.Wie einige Autoren geschrieben hatten, als die erste Welle von Covid-19 im letzten Frühjahr auftrat, schien die Anwendung dieses Mechanismus auf Vertragssituationen, die von der Gesundheitskrise betroffen sind, denkbar.

In ihrer Entscheidung vom 5.11.2020 führten die Berufungsrichter aus: „Was die höhere Gewalt aufgrund der Covid 19-Epidemie betrifft, so ist es nicht gerechtfertigt, dass der Beklagte aufgrund der Schwierigkeiten seiner Verpflichtung zur Mietzahlung nicht nachkommen kann. Die Folgen dieser Epidemie sind nicht unabwendbar“. Die Richter umgingen damit die in Artikel 1218 genannten Kriterien der Äußerlichkeit und der Unvorhersehbarkeit – es ist davon auszugehen, dass diese keine Schwierigkeiten bereiten – und konzentrierten sich auf das Kriterium der Unabwendbarkeit. Konkret stellte das Gericht fest, dass die Epidemie nicht als unabwendbares Ereignis angesehen werden kann, wenn der gewerbliche Mieter keine finanziellen Schwierigkeiten nachweisen kann, die ihn an der Zahlung seiner Gewerbemieten hindern würden. Aus dieser Entscheidung lässt sich ableiten, dass der Richter bei nachgewiesenen finanziellen Schwierigkeiten den Begriff der höheren Gewalt im Zusammenhang mit Covid-19 wahrscheinlich beibehalten hätte.

Wie auch Mélody Pagès und Sarah Torrent hervorgehoben haben (vgl. Artikel Dalloz actualité vom 4.12.2020, „Covid-19 : exigibilité des loyers commerciaux“), mag die vom Berufungsgericht Grenoble verfolgte Argumentation überraschen. Traditionell kann jedoch in der Rechtsprechung die Nichterfüllung der Zahlungspflicht eines Geldbetrages nicht durch einen Fall von höherer Gewalt gedeckt werden. Die Argumentation scheint also das Gegenteil der klassischen – und bisher konstanten – Rechtsprechung zu diesem Thema zu sein. Es scheint jedoch zu früh, um eine Umkehr der Rechtsprechung zu sehen, da die Lösung in diesem Fall derzeit auf das Berufungsgericht in Grenoble beschränkt ist und dem Kassationsgerichtshof noch nicht vorgelegt wurde.

Darüber hinaus ist daran zu erinnern, dass Artikel 1218 in seinem Absatz 2 den Grundsatz der vorübergehenden Behinderung in Fällen nachgewiesener höherer Gewalt festlegt, der es nur erlaubt, die Erfüllung der Verpflichtung für die Zeit der Behinderung auszusetzen (es sei denn, die daraus resultierende Verzögerung rechtfertigt die Beendigung des Vertrags). Die verhängten Schließungen – und generell die wirtschaftlichen Schwierigkeiten im Zusammenhang mit der Gesundheitskrise – sind als vorübergehend gedacht. Selbst wenn also höhere Gewalt bei einer Verpflichtung, die sich auf eine Geldsumme bezieht, angenommen werden sollte, kann davon ausgegangen werden, dass sie es gewerblichen Mietern nicht ermöglicht, sich der Zahlung ihrer Gewerbemiete zu entziehen, sondern diese lediglich aufzuschieben.

Erste gerichtliche Entscheidung zu gewerblichen Mietrückständen in Zeiten der Pandemie

Neben dem relativ interessanten Beitrag zum Kriterium der Unabwendbarkeit war die Entscheidung des Berufungsgerichts Grenoble eine der ersten, die sich mit der Frage der Zahlung von Gewerbemieten in Zeiten der Schließung aufgrund der Gesundheitskrise befasste. Obwohl das Gericht nicht zugunsten der Gewerbemieter entschied und die Anwendung von höherer Gewalt im vorliegenden Fall ablehnte, scheint die Entscheidung der Richter von Grenoble jedoch die traditionell feste Position der Richter hinsichtlich der Bedingungen für die Anwendung von höherer Gewalt etwas zu verändern. Es wird notwendig sein, die künftige Rechtsprechung in diesem Bereich und insbesondere die Position des Kassationsgerichtshofs zu beobachten, da in den kommenden Jahren wahrscheinlich zahlreiche Streitfälle mit ähnlichen Sachverhalten vor die Gerichte getragen werden.

Françoise Berton, französische Rechtsanwältin

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Bild: Wong Sze Fei

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