Verstoß gegen den gewerblichen Mietvertrag und vor dessen Verlängerung

Der Grundsatz der Verlängerung des Mietvertrages verhindert eine Kündigung wegen Vertragsverletzung

Ein gewerblicher Mietvertrag hat in Frankreich in der Regel eine Laufzeit von 9 Jahren. Es handelt sich folglich um eine relativ lange Verpflichtungszeit, insbesondere für den Vermieter, der den Mietvertrag lediglich unter strengen Bedingungen und aus bestimmten Gründen kündigen kann, darunter rechtswidriges Verhalten sowie Vertragsverletzungen durch den Mieter. Ein Vermieter, der den gewerblichen Mietvertrag aus diesen Gründen kündigen möchte, muss jedoch darauf achten, dass er vor der Verlängerung des Mietvertrages auf die festgestellten Verstöße hinweist. Der französische Kassationshof hat bereits Gelegenheit gehabt, daran zu erinnern, dass der Vermieter sich nicht auf Vertragsverletzungen vor der Verlängerung des Mietvertrages berufen kann, um den Vertrag nach der Verlängerung zu beenden: Die Verlängerung löscht diese aus (3. Kammer für Zivilsachen, 01.02.2018, Nr. 16-29.054).

Wie verhält es sich jedoch mit Vertragsverletzungen vor der Verlängerung des Mietvertrages, die nach der Verlängerung fortgesetzt wurden? Genau diese Frage hatte der Kassationshof in seinem Urteil vom 20.05.2021 (Nr. 19-26.021) zu beantworten.

Ein Mieter eines gewerblichen Mietvertrages, der ständig Gegenstände in den Gemeinschaftsräumen zurücklässt

Der dem Fall zugrundeliegende Sachverhalt ist bei der Vermietung von gewerblichen Räumlichkeiten in Wohngebäuden durchaus geläufig. Im vorliegenden Fall haben zwei Vermieter in Frankreich mit Urkunde vom 11.1.2005 der Gesellschaft Pierre Paul Jacques, deren Rechte der Gesellschaft Vent et Marée zustehen, als Restaurant genutzte Räumlichkeiten vermietet. Am 7.5.2013 haben die Vermieter die Mieterin unter Bezugnahme auf verschiedene Vertragsverletzungen verklagt, um das Eingreifen der Auflösungsklausel zu fordern, und hilfsweise die Kündigung des Mietverhältnisses. Die Miteigentümergemeinschaft des Gebäudes schloss sich der Klage der Vermieter an und beschuldigte die Mieterin verschiedener Belästigungen, insbesondere der unregelmäßigen Belegung der Kellergänge mit ihr gehörenden Gegenständen oder des Auftretens von Fischgeruch im Haupttreppenhaus und Innenhof, der mit dem Restaurant für Meeresfrüchte, das die Mieterin führte, zusammenhing.

Da der Mietvertrag im Laufe des Verfahrens verlängert worden war, argumentierte die Mieterin, dass die Vermieter diesen nicht kündigen konnten, da die Verlängerung des Mietvertrages die Fortsetzung einer Kündigungsklage verhinderte, die vor seiner Verlängerung eingeleitet worden war. Mit der Verlängerung wären auch die früheren Vertragsverletzungen der Mieterin beseitigt worden.

Die ersten Richter bestätigen die Kündigung des gewerblichen Mietvertrages aufgrund des Verstoßes

Am 23.10.2019 hat das Pariser Berufungsgericht dieser Argumentation widersprochen und:

• die Kündigung des Mietvertrages verkündet,
• die Mieterin ab dem Datum des Urteils zur Zahlung einer monatlichen Nutzungsentschädigung verurteilt und
• ihre Räumung verkündet, sollte sie die besetzten Räumlichkeiten nicht freigeben.

Die Mieterin legte daraufhin gegen die Entscheidung Berufung ein, insbesondere wegen der Rechtsfrage bezüglich des Verfalls der Verstöße durch den Mieter aufgrund der Verlängerung des Mietvertrages. Die Mieterin vertrat in der Tat die Auffassung, dass das Berufungsgericht sich bei seiner Entscheidung auf Verstöße gestützt hat, die dem Vermieter vor Vertragsverlängerung bekannt waren. Diese könnten nicht mehr geltend gemacht werden, selbst wenn sie nach der Verlängerung fortbestanden hätten. Im vorliegenden Fall handelte es sich um die unregelmäßige Belegung der Gänge sowie den unregelmäßig auftretenden, anhaltenden Fischgeruch im Haupttreppenhaus und Innenhof.

Die Verlängerung des gewerblichen Mietvertrages bedeutet nicht, dass die Haltung des Mieters akzeptiert wird

In ihrem Urteil vom 20.5.2021 wies die dritte Kammer für Zivilsachen des französischen Kassationshofs die von der Gesellschaft Vent et Marée eingelegte Berufung zurück.

Die Richter beginnen mit der Feststellung, dass „der Vermieter, der sich einem Antrag auf Verlängerung des Mietvertrages nicht widersetzt hat, den Grundsatz unwiderruflich akzeptiert hat, sodass lediglich Verletzungen nach dieser Verlängerung die Kündigung des neuen Mietvertrages rechtfertigen können.“ Sie bestätigen damit, dass sich der Vermieter nicht auf Vertragsverletzungen vor der Verlängerung des Mietvertrages berufen kann, um diesen, ist er erst einmal verlängert, zu kündigen.

Die Richter des Kassationshofs erklären daraufhin, dass die Verstöße durch die Mieterin, deren Schwere die Berufungsrichter einschätzen konnten und die nach der Verlängerung des Mietvertrages wiederholt wurden, die Beendigung des Mietverhältnisses rechtfertigten.

Der Kassationshof hat die Argumentation der Mieterin in ihrer Berufung folglich gegenteilig beurteilt. Er stellt zwar unmissverständlich fest, dass sich ein Vermieter nicht auf Vertragsverletzungen vor der Verlängerung des Mietvertrages berufen kann, um diesen zu kündigen, erklärt aber, dass nichts verhindert, dass die Wiederholung derselben Vertragsverletzungen nach der Verlängerung des Gewerbemietvertrages zur Beendigung des Mietvertrages führen kann.

Das Argument der Mieterin war, dass diese Verletzungen bereits in der Vergangenheit stattgefunden hatten und den Vermietern bekannt waren – eine Wiederholung im Nachhinein sei irrelevant. Genau dies wird jedoch vom Kassationshof verneint: Wenn die Verlängerung des Mietvertrages frühere Vertragsverletzungen verfallen lässt und den Vermieter daran hindert, sich auf diese zu berufen, macht sie nach der Verlängerung begangene Verletzungen gleicher Art dennoch nicht unwirksam. Im vorliegenden Fall stellt der Kassationshof ebenso wie das Berufungsgericht fest, dass die Mieterin die Gänge im Keller weiterhin unregelmäßig nutzte und dass die Fischgerüche im Haupttreppenhaus und im Innenhof fortbestanden.

Letztlich ist dies eine logische und den Vermieter schützende Lösung. Die Auffassung, dass Verstöße nach der Verlängerung des Mietvertrages, die der gleichen Art sind wie bereits früher begangene Verstöße, nicht zur Rechtfertigung der Beendigung des Mietvertrages herangezogen werden können, würde den Vermieter völlig mittellos zurücklassen. Dieser könnte trotz der Vertragsverletzungen seines Mieters den Mietvertrag nicht kündigen, da die genannten Verletzungen identisch mit jenen wären, die vom Mieter vor der Verlängerung des Vertrages begangen wurden. Man kann sich beispielsweise eine Situation vorstellen, in der ein Mieter vor der Verlängerung des Mietvertrages eine erhebliche Lärmbelästigung durch lautes Musikhören Tag und Nacht verursacht hat, dieses Verhalten nach der Verlängerung des Mietvertrages wiederholt und dann argumentiert, dass dieser Verstoß bereits vor der Verlängerung des Mietvertrages begangen wurde und der Vermieter sich nicht mehr darauf berufen kann: Dies würde keinen Sinn ergeben.

Im Gegenteil, die Verlängerung des Mietvertrages trotz früherer Vertragsverletzungen sollte eher als eine Art zweite Chance für den Mieter betrachtet werden: Es besteht nicht mehr das Risiko, dass ihm der Mietvertrag aufgrund der bereits begangenen Verletzungen gekündigt wird. Bei Verstößen nach der Verlängerung des Mietvertrages kann der Mietvertrag jedoch weiterhin gekündigt werden, unabhängig davon, ob diese mit den früheren identisch sind oder nicht.

Françoise Berton, französische Rechtsanwältin

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